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  本周房地产热点主要为9月18日国新办的“局面起步十五五”系列主题新闻发布会。

  住所和城乡建造部在国新办发布会上明晰，“十五五”时期全力推动项目公司制、主办银行制、现房出售制三项根底性准则落地。

  此外，还有上海收买二手住所用作保证性租借住所的试点满半年，徐汇区累计收储486户，规划居全市榜首。

  9月10日，深圳福田香蜜湖一宗5844平方米的迷你宅地，通过250轮竞价被中海地产以125.46%的溢价率拿下。

  9月18日国新办的“局面起步十五五”系列主题新闻发布会，发布会给出的现实并不杂乱，但每一句都有明晰指向。

  其一，“两个改动”有了量化刻度。 住建部房地产商场监管司司长张雪涛介绍，当时房地产商场呈现了“两个改动”，一个改动是房地产商场供求关系发生了严重改动，另一个改动是房地产商场进入了存量年代。二手房的买卖占比从2020年的27%进步到2025年的46%，本年前八个月，依据国家统计局的数据，二手房买卖占比已达到52%。超越50%就标志着房地产进入到存量年代。

  其二，新形式的内在被归纳为“1234”。 1”是牢牢捉住让人民群众安居这一基点，完成更高水平的住有所居；“2”是完善保证和商场两个系统，构成定位明晰、功用互补、有用满意居民住所需求的供给格式；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房出售制三项准则为要点，变革完善房地产根底性准则；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，完成以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理装备。

  其三，三项根底性准则的中心都是以项目为目标，一体推动房地产开发、融资、出售准则的变革完善。

  其四，住所保证的次序被明晰为“先看需求再定供给”。 加强完善以配租型保证房和配售型保证房为主的住所保证系统，坚持租借补助和什物保证相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住所保证轮候库，依据轮候需求科学策划保证性住所的建造和筹集。对乡镇低保、住所困难家庭要应保尽保；对新市民、青年人和住所困难且收入不高的乡镇工薪集体，宜配租则配租、宜配售则配售。

  其五，“好房子”给出了能够直接检验的硬指标。 住建部从14个方面进步住所质量要求，针对群众反映楼层低的问题，将层高规范从本来的2.8米进步到3米；为处理晚年集体上下楼的问题，新规范提出4楼及以上住所都要加装电梯；针对儿童安全防护的问题，把阳台、外廊等一切临空处护栏高度一致进步到不低于1.2米。住建部副部长陈绍旺的原话是，人民群众觉得好的规范便是好规范。

  这场发布会最实质的信息，是监管目标从“企业”换成了“项目”。曩昔几年一切的监管东西，三道红线、白名单、股权融资，盯的都是房企这个主体。现在三条准则悉数下沉到一个个详细项目：项目公司制处理谁来施行，主办银行制处理钱从哪来，现房出售制处理何时能收钱，三个环节首尾相接。

  主办银行制里最重的一句话是“项目的开发、建造、出售的资金要悉数存入主办银行”。加上双向挑选和利益同享、危险共担，银行的人物从放款方变成了项目的一起职责人。银行要负这个职责，条件是能穿透看懂每一个项目，这也是为什么本年上半年仍有15家上市银行房地产业借款余额在添加，但结构上一概强调重风控。这项准则真实落地之后，好项目和一般的融资敞口，拿到的资金本钱会显着摆开间隔。

  现房出售的表述比不少人的预期要软。“新项目优先挑选现房出售”后边跟着的是“统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支撑性方针”，实施预售的要完善预售资金监管。翻译过来便是，挑选现房出售的项目才配得上配套支撑，方针用的是鼓舞而不是一刀切。真实的束缚强度，要看接下来各地出的细则怎样定优先级。

  “以需定建、以需定购”加住所保证轮候库，改动的是保证房的建造次序：先有名册，再决议建多少、收多少。每一项收买背面都对应着轮候库里的实践的需求，而不是先把房子盖出来再找人。

  好房子那三条硬指标看着是技术细节，落到本钱端很真实。层高从2.8米说到3米，规范层的钢筋、混凝土、外立面和能耗全套跟着变；4楼及以上加装电梯，多层住所的公摊和得房率要从头算。房企下一轮的产品竞赛里，有一部分本钱现已被规范提早确定，算账的方法也得跟着改。

  9月14日新闻媒体报导称，上海收买二手住所用作保证性租借住所的试点已超半年，徐汇区累计收储486户，规划居全市榜首。

  上海2026年2月发动中心城区收买二手住所用作保租房试点，浦东、徐汇、静安先行探究，二季度试点扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，同步配套“住所收买置换”机制。8月20日“沪八条”进一步明晰，各中心城区含浦东外环内推动二手住所收买、加速改造租借，存量房由此从试点升格为上海住所系统的惯例筹集途径。

  其他城市的动作在同步推动。昆明市官渡区探究“国有公司收买承受加保证性租借住所定向改建加打造青年社区服务创业工作”形式，引导国有渠道公司收买承受库存商品房项目，将原9.6万平方米存量修建盘活改造为约1300套保证性租借住所。天津、重庆、河南等省市也出台方针，支撑收买存量商品房用于保证性住所、人才房、职工宿舍等多元场景，河南在9月的15条新政中明晰统筹用好中心和省级乡镇保证性安居工程补助资金、保证性住所再借款、地方政府专项债，城中村改造和城市更新项目中触及房子安顿的鼓舞收买存量商品房用作安顿房。黄石市开发区·铁山区9月11日发动联虹天玺、东贝佳苑两大安顿项目398套回购商品房的分配。

  政府从“发补助让你买”走到“自己下场买”，这一步的性质变了。补助是撬动需求，收储是当即进入买卖，并且带着明晰的用处。这条通道能不能放量，取决于两件事：资金本钱能不能掩盖租金报答，以及收买价能不能被业主承受。

  9月10日，深圳福田区香蜜湖地块共招引7家公司参加竞拍，通过257轮竞价，终究由中海地产以总价25.5亿元竞得，成交楼面价9.8万元/平方米，溢价率125.5%。

  这也是在8月28日现房出售新政节点后，全国首宗溢价率打破100%的高单价高总价住所用地。该地块此前为商业用地，经规划调整转为二类居住用地，是深圳盘活存量用地、添加中心区住所供给的典型事例。

  当时香蜜湖中心区在售新房很少，主要在售项目为板块边际的新世界香蜜四季，存案均价约13万元/平方米，实践成交均价约12万元/平方米，户型掩盖105-485平方米三至十居室，项目容积率7.6，归于高密度商住混合产品。二手房方面，万科瑧山府挂牌均价约17万元/平方米，安峦第宅约15万元/平方米，一二手房价格仍存在必定倒挂，凸显中心区住所的稀缺性。

  比照本次9.8万元/㎡的成交楼板价，本钱仍间隔预期住所价格有必定间隔。一起4.45的容积率低于周边在售项目，产品舒适度优势杰出。结合片区新房长时间求过于供的格式，项目具有打造改进型豪宅的商场根底，依照当时房价水平测算，赢利空间相对足够，这也是地块受商场高度重视的中心原因。

  回忆2026年以来深圳土拍商场，全体呈现中心区高热、外围平稳的结构性分解。6月是年内土拍顶峰，南山粤海、前海桂湾、宝安中心区3宗中心地块相继出让，均完成高溢价成交，连续改写区域楼面价纪录；7月光亮区凤凰大街宅地也呈现溢价成交，热度从中心区向外围优质板块传导。

  本次香蜜湖这宗迷你宅地，在竞价阶段共比赛257轮、溢价率超越125%，连续了本年深圳中心区优质地块的强势行情。小体量中心宅地开发周期可控、去化危险更低，叠加片区长时间无宅地供给的稀缺特点，成为房企抢夺的焦点。

  在现房出售准则的职业布景下，房企勇于在中心地段投入较高本钱拿地，正是看好中心改进住所安稳的商场需求；现房形式下，高质量实景产品更简单实现溢价，进一步扩大了中心区小体量宅地的出资价值。